Selon acte sous seing privé le 16 juillet 2017 à effet au 1er aout 2017, Madame X prenait en location à usage d’habitation un logement moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre une provision pour charges récupérables de 85 euros.
Une clause de travaux était stipulée au contrat en contrepartie du paiement de deux mois de loyer.
Il s’agissait pour la locataire d’équiper la cuisine d’un évier, la salle d’eau d’un lavabo et de réaliser les peintures dans l’ensemble des pièces.
En septembre et octobre 2017, Madame X sollicitait de sa propriétaire un certains nombres de documents en lien avec l’appartement loué et signalait l’indécence du logement objet du litige.
La locataire relevait en outre, des difficultés d’alimentation de ses appareils ménagers ainsi que des coupures intempestives. En raisons de ces nombreux désordres, la concluante décida de quitter le logement et donner son congé à la bailleresse.
Un technicien s’est rendu sur place et a rendu son rapport d’enquête le 31 janvier 2018, dans lequel il mettait en exergue de graves anomalies préjudiciables pour la santé et la sécurité des occupants ainsi que l‘indécence de l’appartement ne répondant pas aux exigences du décret du 31 janvier 2012.
Le 27 janvier 2018, la locataire, demanderesse, a assigné, la propriétaire, défenderesse, devant le Tribunal d’instance de Nîmes en remboursement des loyers payés pour les mois d’octobre, novembre et décembre, de ses frais de déménagement, de la clause de travaux ainsi que des frais de procédure.
Le Tribunal d’instance a fait droit aux demandes de la demanderesse, en s’appuyant sur les articles 6 et 20 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 25 novembre 2018 ainsi que le décret du 30 janvier 2002 visant l’obligation de délivrance d’un logement décent au locataire.
1. Sur le caractère contradictoire du diagnostic de décence
En effet, selon la jurisprudence, la visite des lieux par l’ARS n’a pas à être réalisée en présence du propriétaire, aucun texte ni aucun principe l’y obligeant. Le contradictoire est respecté à partir du moment où le propriétaire est informé de cette visite avant la décisions administrative comme il est disposé dans l’article L1331-27 du Code de la santé publique.
Cet argument avancé par le Tribunal d’instance, vient contrer la démonstration de la partie adverse en ce qu’elle exposait que la visite de l’ARS devait être réalisée contradictoirement. Or, en l’espèce l’appréciation du technicien pouvait être contestée devant le conseil départemental de l’hygiène.
2. Sur la résolution du contrat
Le Tribunal a conclu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il est loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail conformément à l’article 1719 du Code civil. Il s’agit pour la propriétaire de remettre un bien loué qui assure le clos et le couvert et dispose d’équipement de confort et de sécurité.
Cependant il est possible de déroger au principe en prévoyant que le locataire prendra les lieux en l’état où il se trouve et fera les travaux nécessaires.
En l’espèce, le Tribunal a relevé qu’une clause de travaux n’exclut pas que les équipements des lieux loués doivent permettre la destination autorisée par le bail et le bailleur ne peut s’appuyer sur cette clause pour échapper à son obligation de délivrance conforme. Il est donc indéniable, au vue des pièces du dossier que la propriétaire a manqué à son obligation de délivrance et que cette carence doit être sévèrement sanctionné par la résolution du contrat de bail.
3. Sur le remboursement des loyers
Le Tribunal, s’appuyant sur les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, estime que la locataire est dispensée de payer les loyer à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l’arrêté d’inhabilité, néanmoins la mise à néant du bail a pour effet de remettre les parties en l’état où elles se trouvaient avant sa signature et emporte de plein droit le remboursement des sommes versées indûment en exécution du contrat anéanti.
En l’espèce, il est justifié que la demanderesse a payé ses loyers pour la période d’octobre à novembre 2017 ainsi que l’achat de matériels en lien avec la clause de travaux. Elle est donc fondé à demander le remboursement des loyers et des achats au titre de la clause de travaux.
4. sur les frais de déménagement
Le Tribunal a constaté que la locataire était partiellement recevable sur cette demande en ce qu’elle a quitter les lieux le 16 février 2018, elle n’est pas censée avoir fait un déménagement complémentaire après cette date.
En somme le Tribunal a condamné la propriétaire au paiement des frais de justice au titre de l’article 700 du Code de procédure et déclare irrecevable la demande de délai de paiement formulé par la partie adverse.
En outre, il ordonne l’exécution provisoire du jugement.
Jugement du 25 février 2019 rendu par le Tribunal d’instance de Nîmes.