Dans ce Podcast, Maître Néant est reçu par « UFC que choisir » sur Radio Nîmes, au sujet des SCI, c’est à dire les sociétés civiles immobilières, sujet qui touche nécessairement les avocats et les notaires. Maître Néant vient faire le point sur les principaux éléments à connaitre en matière de SCI, et en premier lieu notamment sur l’intérêt d’une telle société.
Dans cette première partie, Maître Néant fait état de ce qu’est une société civile immobilière ainsi que des différents intérêts découlant de la création de cette société.
1. Présentation de la SCI
C’est une société qui a pour but la gestion locative, l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers, ou encore la rénovation de biens immobiliers. Souvent, elles sont familiales ; c’est ainsi qu’elles sont le plus communément entendues, et sont composées de plusieurs associés étant plusieurs membres d’une même famille.
A côté, il existe les SCCV qui elles, sont des sociétés civiles immobilières de construction vente utilisées par les promoteurs immobiliers lorsqu’ils souhaitent monter une opération immobilière, qui aura comme objet précis et unique l’édification et la construction d’un immeuble.
Maître Néant explique qu’il y a un capital social mis en place lors de la création de la SCI, sans aucun minimum ou maximum prévu par la loi. Il précise que ce capital va être fractionné en fonction des apports que chacun des associés aura fait dans la société ; et attire principalement l’attention sur le fait que la valeur des parts sociales, est différente du capital social, elle ne sera pas la même selon l’actif et le passif de la société et selon le nombre de biens acquis depuis la création de la société.
Il explique également que la création d’une SCI impose de créer des statuts, en effet, puisque c’est une société, elle est inscrite au Registre du commerce et des sociétés communément appelé RCS. Ainsi, il sera nécessaire de publier un journal d’annonce légale, et d’ouvrir un compte indépendant au nom de la société et qui sera gérer comme une indivision. Il n’y a pas de comptabilité obligatoire, mais Maître Néant le recommande dans le cas où cette société entre de l’argent, possède des biens en location, ou bien en cas de réalisation de travaux.
2. Les intérêts d’une SCI
Il y a plusieurs intérêts, les principaux, exposés par Maître Néant, étant relatifs à la transmission du bien et à la fiscalité.
a. La transmission
Le premier intérêt mis en avant par Maître Néant, est de pouvoir transmettre plus facilement son patrimoine, ou en tout état de cause, de pouvoir l’anticiper davantage.
Il précise qu’en matière d’héritage, les successeurs se retrouvent souvent en indivision post-successorale, c’est à dire qu’en cas de décès de l’un des époux par exemple, le conjoint survivant détient l’usufruit, et les enfants détiennent la nue propriété.
L’usufruit est composé de l’usus et du fructus, qui sont la possibilité de jouir et d’user du bien immobilier, ce qui permet au conjoint survivant dans cet exemple de percevoir les loyers ou d’habiter dans le bien.
La nue propriété correspond à la détention de la propriété, mais sans la possibilité de jouir et d’user du bien, les titulaires de cette nue propriété ne peuvent donc ni occuper le bien, ni en percevoir les bénéfices, à savoir les loyers en cas de mise en location.
Maître Néant clarifie un point très important, qui est que c’est la société qui est propriétaire du bien et non les associés, ce qui signifie que dans le cadre d’un décès le partage sera plus facile et permettra d’échapper à ce régime de l’indivision. Il ajoute que chaque associé dispose de parts sociales qui ne vont pas changer, et la succession ne se fera que sur des droits sociaux, donc sur des parts de la société.
Il est également possible de l’utiliser en tant que système de transmission de son vivant, en cédant ses parts sociales.
Il conclu ainsi sur l’affirmation que la SCI peut être un instrument redoutable pour prévoir la transmission de son patrimoine immobilier.
b. La fiscalité
Concernant la fiscalité de l’entreprise, l’avantage réside en la possibilité de choisir le régime d’imposition de la société, qui sera soit l’impôt sur le revenu, soit l’impôt sur les sociétés.
Maître Néant détaille alors la différence entre ces deux régimes.
Dans le cas où la société serait imposée à l’impôt sur le revenu, il faudrait déclarer les bénéfices de cette société sur sa déclaration d’impôt personnelle annuelle comme n’importe quel propriétaire, qu’il ait une société ou non.
Dans la mesure où elle serait imposée à l’impôt sur les sociétés, il sera possible d’amortir cet achat sans que les loyers perçus n’augmentent les revenus propres. Maître Néant s’explique, en cas de crédit immobilier dont le montant des loyers rembourseraient le montant de la mensualité de prêt, les loyers perçus ne seront pas de nature à augmenter l’impôt sur le revenu.
Il met également en garde, car bien que ce régime soit très avantageux durant les années de possession des titres sociaux ou du bien, en revanche, en cas de vente, l’imposition sera très forte.
3. Les risques de la SCI
La création d’une société civile immobilière représente des avantages, mais il y a également des risques, sur lesquels Maître Néant invite à s’intéresser.
a. La mésentente des associés
La première difficulté est le risque d’une mésentente, car souvent ce sont des SCI familiales, et dans ce cas les litiges familiaux subsistent. En effet, les héritiers ou enfants d’une famille peuvent être en désaccords et se déchirer, entrainant ainsi le dysfonctionnement de la société, voire sa disparition. Des dettes peuvent perdurer sans jamais être payées puisque chaque membre se renverra la balle, et ainsi provoquer une paralysie totale de la société, qui ne tournera plus, empêchant le paiement des créanciers.
Dans le cas où la société ne tournerait plus, il faudra déposer le bilan au Tribunal judiciaire et faire une demande de redressement judiciaire. Ceci implique que le Tribunal attribuera un administrateur judiciaire ayant pour objectif de rechercher comment apurer le passif de la société afin qu’elle puisse se relever, ou au besoin, être mise en vente.
Un point semble alors important à préciser pour Maître Néant. Il faut prendre en compte que la société est une personne morale et que son patrimoine est totalement distinct de celui des associés, bien que ces derniers soient indéfiniment responsables.
Il explique que la société va avoir un jeu d’écran par rapport à la responsabilité que peuvent avoir les associés, notamment quant à la capacité d’aller se servir directement dans les poches des associés. En revanche, il ajoute qu’en cas de dettes non apurées, le créancier après avoir vainement poursuivi la société, pourra venir chercher l’argent directement dans le patrimoine des associés.
La créance est un mécanisme de droit des obligations. Le créancier est celui qui peut se prévaloir d’une dette qui est certaine, liquide est exigible.
b. La responsabilité des mineurs dans la société
Le risque de la responsabilité indéfinie des associés, est assez délicat dans le cadre d’un associé mineur.
En effet, un mineur peut tout à fait être associé d’une SCI, comme l’explique Maître Néant ; et sa signature sera donc apposée par le biais de son responsable légal. Ce qui pose problème c’est donc la possibilité pour ce mineur de se trouver en place de débiteur en cas de non paiement des dettes.
Maître Néant propose alors, afin de pallier à ce problème, d’ajouter des clauses de non responsabilité des enfants tant qu’ils ne sont pas majeurs par exemple, afin de les protéger.
c. La prescription biennale
Un autre inconvénient, concerne la prescription en matière de société civile immobilière. En effet, il est expliqué ici que lorsqu’un consommateur doit de l’argent à un créancier, dans la mesure où il ne paie pas ses échéances de crédit, le créancier peut patienter jusqu’à deux années avant d’assigner le consommateur. En revanche si cela fait plus de deux ans, ce dernier peut soulever l’exception de la prescription.
Maître Néant insiste sur le fait que ni une lettre recommandée, ni l’intervention d’un huissier, ni un quelconque acte ayant pu être réalisé n’interrompt ce délai de deux ans. Le seul acte étant de nature à interrompre la prescription, est une assignation.
Ainsi il dévoile que l’inconvénient est que la SCI ne peut se prévaloir de cette prescription biennale contrairement au consommateur. De ce fait, créer une SCI revient à renoncer à des dispositions protectrices du consommateur.
Toutefois, une décision de justice du 17 octobre 1019 de la Cour de cassation expose qu’une SCI peut se prévaloir des dispositions du Code de la consommation. Elle a conclu dans cette situation particulière qu’il s’agissait d’un non professionnel et que le contrat en cause était conclu dans le cadre particulier.
Par cette jurisprudence, maitre Néant met en avant le fait qu’à titre exceptionnel, il est possible que des décisions tranchent un point précis et admettent les dispositions des consommateurs aux SCI.
d. Comment anticiper les problèmes
Afin d’anticiper les problèmes pouvant résulter d’une SCI, Maître Néant propose des solutions à titre d’exemple, tel que:
- Introduire des clauses de véto pouvant prévoir que dans tel ou tel cas un seul des associés pourra prendre la décision.
- Insérer des clauses d’agrément, dans l’objectif de faire agréer par toute la famille une personne qui pourrait intégrer la société.
4. Les frais de constitution d’une SCI
Dans la constitution de la SCI il n’y a pas de monopole, ni de l’avocat, ni du notaire, ni de l’huissier, il est tout à fait possible de la constituer soit même. Effectivement, il est possible de constituer sa société pour environ 300 euros, en revanche Maître Néant conseille de faire appel à un professionnel du droit afin de pouvoir prévoir toutes les dispositions nécessaires pouvant poser des difficultés plus tard.
Il précise qu’en faisant appel à un avocat le coût de la construction de la société se situerait entre 1 000 et 1 200 euros. L’intervention d’un notaire est également interessante si la création de la société a lieu lors de l’achat d’un bien, il faudra dans ce cas ajouter une clause de faculté de substitution dans le compromis de vente prévoyant qu’en cas de réalisation de la vente authentique, le bien serait transféré dans le patrimoine de la SCI.