Dans ce podcast, Maître Néant est reçu par France bleu afin d’échanger sur un sujet très important qui touche énormément de personnes, les droits et devoirs des bailleurs et des locataires.
Il commence son analyse en expliquant d’abord que le bailleur doit donner à son locataire une jouissance d’un logement, qui constitue un droit personnel, et qu’il existe une contrepartie dans un bail qui est le paiement du loyer.
Obligation du bailleur: fournir un logement décent.
En effet Maître Néant précise qu’en premier lieu, le devoir du bailleur est de remettre un logement décent et salubre. Il précise l’existence d’un Décret de décence datant de 2002, qui donne une grille de lecture de ce qu’est un logement décent.
Il ajoute également que si le logement n’est pas décent, le bailleur n’a pas le droit de percevoir un loyer et de plus, il s’expose à ce que son locataire fasse une action en justice dans le but de faire constater l’indécence du logement, de demander des réparations et de l’obliger à le reloger dans un autre logement avec des conditions plus saines.
Maître Néant, complète son argumentaire en exposant qu’il y a une obligation de joindre en annexe au contrat de bail les diagnostics de performance énergétique, qui permettent au locataire de connaitre l’état de vétusté et les inconforts qu’il pourrait y avoir dans le logement. Et dans le cas où une certaine classification énergétique ne serait pas respectée, il serait impossible de mettre le bien en location.
Obligation du locataire: fournir les justificatifs
Il est important pour le bailleur de connaitre la situation financière du locataire, afin de s’assurer qu’il est solvable. Pour cela il est en principe plus facile de passer par une agence afin de récolter toutes les pièces nécessaires à la constitution du dossier. Mais Maître Néant insiste sur le fait que les bailleurs représentent l’essentiel du parc locatif, et qu’en tant que tel il ne doivent pas hésiter à demander les derniers avis d’imposition, les derniers bulletins de salaire, et également si le locataire à une caution ou un garant.
Maître Néant apporte une petite précision quant à ces justificatifs, il n’est pas possible de redemander des justificatifs lorsque le bail est en cours et n’a pas été résilié. Il ajoute que dans le cas où le bailleur souhaiterait mettre un terme au contrat de bail, l’intention de récupérer le bien doit être communiquée dans un délai de 6 mois à l’avance en cas de location non meublée et de 3 mois pour une location meublée.
L’état des lieux
Dans le cas ou un locataire refuserait de signer l’état des lieux, Maître Néant explique qu’il est possible de saisir un huissier de justice afin qu’il établisse lui même l’état des lieux qui fera foi. Le tarif pour ce type de prestation est d’environ 300 euros TTC et les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur.
Il est également possible que le bailleur ait oublié d’établir un état des lieux, dans ce cas, la loi prévoit que le locataire est présumé avoir pris le logement en bon état d’usage, ce qui défavorisera ici la situation du locataire au profit du bailleur.
Maitre Néant insiste sur la nécessité d’établir scrupuleusement l’état des lieux et de décrire précisément ce que l’on voit, tout défaut doit apparaitre sur l’état des lieux. Il est également conseillé de prendre des photos.
En cas de conflit concernant des traces et que le dépôt de garantie ne serait pas restitué.
Il est nécessaire de prendre l’état des lieux d’entrée et de sortie et de les comparer. S’il les traces sont présentes avant et après, le bailleur devra obligatoirement rendre le dépôt de garantie. La nécessité d’un état des lieux scrupuleusement établit résulte du fait que l’on s’attache beaucoup à ce qui est écrit.
Toutefois, régulièrement le problème est qu’il va y avoir une certaine vétusté lorsque cela fait longtemps que le bien est occupé. Afin d’évaluer cette situation, les bailleurs sociaux ont une grille de vétusté permettant de réaliser une déduction due à cette vétusté, mais dans le parc privé il n’y a pas de grille officielle. Il sera dans ce cas tout à fait possible de se procurer cette grille non officielle sur internet et de la glisser en annexe du contrat de bail.
Maître Néant développe par la suite un point important, dans le cas où le dépôt de garantie ne serait pas restitué dans un délai précis, en cas de contestation le bailleur dispose de deux mois pour rendre ce dépôt de garantie, et en l’absence de contestation il dispose d’un délai d’un mois. Il ajoute à cela que si le dépôt n’est pas restitué dans son intégralité ou n’est pas restitué du tout, cela génère une pénalité de 10% sur le montant des loyers par mois de retard.
Que faire en cas d’impayé?
Dans le cas d’une colocation, la difficulté est que personne n’est réellement responsable. Le plus important dans cette situation, est de faire un contrat pour chacun des locataires afin d’individualiser les problèmes.
Maître Néant informe que dans le cas de l’absence de paiement des loyers par un locataire, il est possible de saisir le juge des contentieux et de la protection afin de demander le règlement des loyers impayés.
La responsabilité pour un sinistre dans les parties communes d’un immeuble
Une précision est faite dans le cadre d’un sinistre dans un immeuble en copropriété résultant d’un mauvais entretient d’une partie commune, c’est l’assurance de la copropriété qui devra jouer et non celle du SYNDIC. C’est le Syndicat des copropriétaires qui est responsable de l’entretien des parties communes, dans ce cas il est conseillé de mettre en place une expertise judiciaire afin de faire le point sur la cause réelle du sinistre.